Этот дом по Бабушкина, который построила компания уважаемого и заслуженного строителя, господина Лопатина, на самом деле особо не отличается от домов, что строят сейчас в Чите все представители строительного рынка. Его удобно рассмотреть в качестве характерного примера того, какой подход к планировочным решениям доминирует сейчас на строительном рынке Читы. В этом проекте застройщик предлагает французские окна, улучшенные планировки квартир, отделку фасада декоративным кирпичем — всё это прекрасно, но это приятные мелочи, фундаментально же этот дом своего рода капсула с ядом для города, которая заставляет город деградировать. Почему? Ниже немного моих соображений на этот счёт.
Когда я говорю о "ядовитых" свойствах здания, то имею в виду то, что оно не способствует экономическому росту, устойчивости и развитию городской ткани, комфорту горожан в той мере, в какой могло бы при прочих равных условиях.
Поясню.
Первая деталь, которая говорит что ни архитектор, ни застройщик при планировании не старается понять розничный бизнес — то есть понять потребности покупателей коммерческой недвижимости на первых этажах здания — это то, как решен угол здания с коммерческими помещениями. Дело в том, что самая лакомая недвижимость в коммерции — это угловые помещения, это знают все серьёзные предприниматели. Причина простая — на углу суммируются пешеходные потоки с двух улиц. Если вы обращали внимание, например, на МакДоналдс, KFC, Burger King и все знаменитые и успешные бренды стараются встать на углу улицы. Если вы заняли угол — вы царь горы по отношению к другим участникам рынка. Вы имеете возможность зарабатывать сразу с двух улиц.
Большая часть успеха международных франшиз состоит не в уникальном товаре, а в банальном понимании того, как устроен мир розничной торговли и понимании покупательского поведения. Они лучше это знают, и уже поэтому имеют перед всеми новичками рынка преимущество.
А что у нас в читинском здании на углу? Глухая стена и вход в техническое помещение подвала.
Второе фиаско подобных проектов с точки зрения функциональности — это отступ от красной линии и строительство дублёра с парковкой на месте пешеходной зоны. Если вы посмотрите на новые здания в Чите — они все как под копирку имеют дублёр. Устроен он так, что пешеходов пропускают по обе стороны от дублёра. Эта практика — настоящая язва на теле Читы. Почему делают дублёр понятно, архитекторы пытаются не мешать трафику на магистрали. Но эту задачу на самом деле, решают иначе и эффективнее. Вот пример нового дублёра в Барселоне. Пешеходы идут только по широкому тротуару, прилегающему к зданию. Разделительная линия, отделяющая дублёр от основной дороги не используется для пешеходного трафика — на ней организована парковка и посадочные платформы для общественного транспорта (в примере это посадка на автобус, а также вход в метро). Это отличное решение. В же Чите делают по другому и это сильно уродует улицу и вредит городской торговле.
Если вы строите такие дома и организуете улицу так, как сейчас — вы просто истощаете возможности для развития торговли в Чите.
Мы в розничной торговле кормимся от покупательских потоков. Как вы знаете, читинская торговля выстроилась вдоль двух пешеходных улиц — Ленина и Бутина. Там каркас линий общественного транспорта, на котором ездит 70% населения, и на этот каркас и садится вся розница. В остальных местах есть лишь кое где дышашие на ладан очаги торговли. Это не случайно. Торговля в основном построена не на автомобильных потоках, а на потоках пешеходных. Поэтому вдоль автострад торговля слабее, если только вы не построили огромный торговый центр с огромной парковкой, который сам по себе притягивает спрос. А в городе, чтобы возникали возможности, которые и отличают город от деревни, нужны улицы, приспособленные для коммерции. О том, почему, зачем и как, я вас адресую послушать Григория Ревзина, можно не только узнать что-то новое, но и получить удовольствие от лекции этого умнейшего человека.
Если вы уже прослушали его лекцию, вам будет легко понять следующую мысль. Если вы делаете у дома дублёр, так как делаете его сейчас, вы делите пешеходные, а следовательно покупательские потоки. То есть вы берёте и этим планировочным решением обрубаете внушительную часть выручки коммерческих точек, которые рискнут купить или арендовать коммерческие помещения в вашем доме. Если бы вы старались для бизнеса, вы бы не строили никаких дублёров, чтобы не рассекать пешеходные потоки, либо делали это разумнее, как в приведённом выше примере.
Может быть вам кажется, что "ну какие мелочи, подумаешь, перейдут если надо и купят", так вот нет — так в рознице не происходит. Розница тратит кучу денег оплачивая услуги всяких торговых представителей, супервайзеров, маркетологов и лишь потому что вот эти "мелочи" и приносят прибыль. Весь персонал розницы занят тем, что убирает даже самые маленькие барьеры между покупателем и товаром. В рознице нет ничего важнее вот этих мелочей, устраняющих барьеры. Сказать, что это ничего не значит, всё равно, что коммерсант сказал бы вам, что ваш десятиэтажный дом и без фундамента можно построить, ничего страшного, устоит, зато сэкономим сколько. Смешно, правда? А вот нам не смешно, дорогие строители, глядя на то, что вы строите и предлагаете нам купить у вас.
Спустя почти 30 лет после советского союза, вы всё ещё далеки от того, чтобы строить хорошую коммерческую недвижимость и правильные улицы.
По этой же причине, не следует делать отступ от красной линии, чтобы сделать уличные парковки перпендикулярно линии фасада здания. Это делать нельзя, потому что вы увеличиваете шинрину улицы, а следовательно уменьшаете шансы заработать деньги на ваших помещениях. Если вам всё ещё кажется, что это всё ерунда. То я вам скажу, что в компании, где я работаю, из всех 16 точек в бизнес-портфеле мы не открыли ни одного бизнеса в новых читинских зданиях. По существу, это наш вердикт качеству коммерческих помещений и планировочных решений в новой застройке. Все наши коммерческие точки расположены в старых зданиях или в специалиированных торговых центрах потому, что тот, кто откроет в вашем здании бизнес — это потенциальный банкрот. Шансы вытянуть на такой улице гораздо хуже. В них могут себя неплохо чувствовать службы доставки, или бизнес на телефоне, то есть те, кто не привязан к потоку, но розница в таких помещениях — это повышенный риск банкротства.
Если вы этого не знали, когда проектировали ваши здания — печально. Но если вы теперь это будете учитывать, вы сможете дать больше возможностей для экономического роста городской экономики Читы. Да, от вас, от строителей, зависит экономический рост города не просто потому, что вы строите жильё — вы делаете для города гораздо больше, — вы закладываете базовые условия торговли, которые и будут обуславливать экономический рост города в будущем. Если вы постарались сделать прибыль только себе, построили и продали жильё, то бизнес на ваших помещениях ничего хорошего не ждёт, если они будут строиться как прежде. Тот кто арендует у вас помещение, будет получать меньше рынка и рискует закрыться, испытывая проблемы с доходностью он не сможет повышать зарплату своим сотрудникам, или создавать новые рабочие места; тот кто купит эти помещения для сдачи в аренду, обречён сдавать их с дисконтом к рынку и терять на низкой отдаче на вложенный капитал, потому что его арендаторы не получают нормальной прибыли. В том виде, в котором вы проектируете, строите и продаёте здания вы создаёте больную городскую ткань, которая не способна добавлять заметного экономического роста городской экономике, сужает возможности горожан зарабатывать больше и получать больше возможностей от развития инфраструктуры района. Инфраструктура появляется не просто потому что где-то в проекте предусмотрели садик (это лишь минимальная её часть), а потому что её создаёт рынок. А рынку нужны благоприятные условия для роста. Если всё удовольствие от городской жизни людям предоставляет только исторический центр, то это ваш провал современные строители и архитекторы.
Город людям нужен ровно постольку, поскольку он даёт им работу, а потом предоставляет возможности потратить деньги на отдых, образование, здоровье и что угодно. Город открывает людям множество социальных контактов, помогает завести знакомства, обзавестись семьёй. В общем, город — средоточие возможностей, — штука крайне полезная. Так уж вышло, что у разных городов это получается не одинаково хорошо. И дело не всегда в том, что существуют какие-то внешние обстоятельства непреодолимой силы, которые мешают городам развиваться, вовсе нет, на то есть причины эндогенной природы — то, как строятся здания и улицы. Делайте правильные улицы и город будет развиваться.
Ну и наконец, витрины. Витрины оживляют улицу как никакое другое благоустройство. Они должны пропускать людей вовнутрь, показывать товары и людей внутри коммерческих помещений. Они делают улицу и само коммерческое помещение безопасным. И это лучшая реклама, которую только придумали за всю историю торговли. Может вы забыли как их строить? Посмотрите.
Высота потолка в современных магазинах и ресторанах — не меньше 4 метров. Это стандарт.
Однако, в нашем читинском примере эти коммерческие помещения имеют ложные витрины — это фэйк, лишняя никому не нужная, не функциональная площадь, да ещё удалённая от пешеходов и загороженная парковкой. Они никогда не будут работать.
Поскольку коммерсант не сможет использовать такие псевдо-витрины, их судьба в том, чтобы быть завешанными баннерами. Это сделает улицу вульгарным, отталкивающим пространством и не будет работать на бизнес, какой вы баннер не повесите. Потому что баннера весят от безысходности, когда бизнес не прёт. Если у вас МакДональдс, Икея или ZARA, у вас сияющие витрины и очереди покупателей, если у вас с бизнесом туго — ваша коммерческая точка залеплена баннерами. Баннер — это первый предвестник если не паники, то сильной тревоги собственника за судьбу бизнеса.
Надеюсь, если меня читали читинские архитекторы/строители, вы посмотрите по новому на то, чем вы занимаетесь и может быть даже переосмыслите свои подходы к проектированию. Хотя я и не даю такому сценарию больших шансов. Всё же не верить в удачу вообще — скверное дело. Должен быть хотя бы один шанс на миллион, что кто-то прислушается и именно этот человек что-то потом поменяет в жизни в лучшую сторону. :о)
